第730章 信息不对称
第二天,愚人节一早,顾骜就带着米娜,跟卡洛琳殿下的人一起,去了摩纳哥-法国西部边界的填海工地。
顾骜这边带的人,有现场的负责人,还有他名下那家摩纳哥地产公司的高管之一、朱塞佩先生。
朱塞佩是82年马岛战争之后,因为摩纳哥王室的航运公司,要平息布列塔尼亚人的怒火、检讨“不小心在不知情的情况下,运了一些军火到阿根廷”,而被摩纳哥王室开除的。
然后,一兜二转过了两年,就被顾骜僱佣了过来,继续负责在摩纳哥的不少项目。甚至包括此前的“卡洛琳公主”号博彩游轮项目,他也有涉足管理账目。
很显然,把朱塞佩招来,并不是顾骜的本意。这几年,顾骜也谈不上彻底收服对方。
他知道这厮就是摩纳哥王室派来查他帐的、为了双方更好的互信,免得摩纳哥人天天惦记顾骜是不是偷漏了税赋或者截留了利润分账。
所以,赶走是不可能的,让对方睁一只眼闭一只眼已经是最好状态了。
除了朱塞佩以外,卡洛琳也带来了一些专业人员,有财务的也有技术的,跟顾骜一起视察这片开工才一个多月的工地。
这是一条只有两三百英尺、也就是七八十米宽度的狭窄海岸线。其西侧距离跟法国人的边境,只有20多米的距离了
摩纳哥人一开始是计划把直接贴着跟法国边境的海岸拨给顾骜的,但是后来觉得还是操作层面不太好弄。
容易施工的时候捞过界侵犯法国领海引发纠纷,所以还是往后退了二三十米,留足施工误差。
一国领海的宽度,理论上最大可以有12海里,不过摩纳哥的国土东西总宽度,也不过才佔了四五英里的海岸线,要是往海里伸出去的部分比国土宽度还宽,确实有些过分了,而且关键也是用不到那么多。
所以,两年前开始为填海规划时,顾骜跟摩纳哥官方博弈之后,对方要求往海里填堤的深度最远不能超过3英里,然后允许顾骜在填出来的堤上建设海景别墅出售
反正未来摩纳哥人自己要填海,也不会比顾骜目前填的更远,离岸不会超过三英里的。所以只要法国人不抗议顾骜这个项目,先佔住坑形成既定事实,将来摩纳哥王室可以慢慢等楼价继续涨再动手。
顾骜这边,最终找人设计出来的施工方案,大概是填80米宽、3公里多长,总计30公顷面积的地皮,平方公里。
填海区中间设计一条10米宽的道路、加上一边各1米的绿化带和2米的人行/单车混用道{米宽,造得比标準车道宽一点便于超车}。
所以这样算下来,道路要佔掉中间16米的宽度,剩下64米两岸均分,每一侧留32米盖别墅和私家花园,每公里单侧可以排40户左右。
整个项目可以造300座别墅,32乘25的规格,每座别墅算上花园总佔地是800平米,算是非常豪的豪宅了。
毕竟在摩纳哥这种寸土寸金的地方,还能让你有三四百平建筑佔地的房子、同等面积的花园,已经豪得不能再豪了,至少都是亿万富翁才消受得起的。
总家产只有几千万美金或者英镑的人,多半不敢来这种地方置业。
为了让富豪的用户体验达到最好,项目的设计单位也是用尽匠心,特地把东西两岸的别墅各自错开半个身位。
也就是东边的楼正对西边的楼间花园,而西边的楼也正对着东边的花园。如此一来,无论住在长堤的东岸还是西岸,都可以同时看到两边的海景。
无非是正对的这一侧,海离阳台只有10几米远,而另一侧的海距离阳台有50米远。但50米其实在楼上看也就一丁点距离,很容易产生“这也是我家的私家海滩”的错觉,近似于360度全景无死角海景。{只有斜对的两个角没有海景,被路对侧的别墅挡住了}
另外,考虑到填海施工的时候,有些溢散的底沙有可能把长堤两侧的海床垫得比较浅,设计方最终还準备在观察沉降后补充施工,做一圈通海泳池和泊位,确保每座别墅都有自己的游泳区和游艇位,至于安全措施可以用防护网解决。
……
近处的海面上,可以看到一根根空心的镀锌钢管桩深深楔入海底的珊瑚砂岩,还有移动的桩机平台在层层推进作业,镀锌钢桩之间还用预製水泥网箱封边。
然后,才可以看到远处的抽沙吹填船,开足功率从海床底下抽出每秒成吨的底砂,往钢桩和网箱围成的空间里猛灌。
因为要造的地皮非常狭长,初始的围堰作业就很困难,成本比那些大块的方形填海难很多。毕竟众所周知,填海的时候,四周的围堰单位面积施工成本,是比中心随便填充的部分贵得多的,金角银边草包肚。
而且对面不远就是法国人的领土,如果围堰坡度太大,把法国那一侧的海地也垫浅了,难免法国人不会跳起来挑事情。
比如前文提到的那些预製水泥网箱,如果不是要防着法国人,完全就没必要这样封边。
卡洛琳和顾骜一行人,视察了一圈,现场那个从香江带来的技术负责人,也在顾骜的提前暗示下,拚命强调这个工程的特殊性、所以成本额外高昂。
卡洛琳听了,也亲自按照对方的解说仔细观察了技术差异,可惜作为一个女人,她理科天赋终究无法完全理解这里面的成本差距究竟有多大陷阱。
她轻轻咳嗽了一声,只能换一个角度来旁敲侧击:“这儿盖好之后,你準备卖多少钱一平?填海工程至少要两年,还要留时间观察沉降,施工装修也差不多时间。
我看你这个房子,1992年能交付现房就不错了,也许更晚。现在的别墅均价,按佔地面积算,也才2万多法郎一平米。我们王室的地产评估师认为,四五年后国内的豪华别墅价格,也就最多涨到接近3万法郎,相当于五六千英镑。
所以,你要把所有成本压低到三千英镑每平以下,才能赚一倍的毛利,扣除税费和财务成本,大约售价的30%~40%算是纯利润。
建筑安装和豪华装修的成本是固定的,这种程度的豪宅,至少是一千英镑每平。那么你填海的成本,肯定要低于每平米2000磅,或者把道路和公共设施公摊算下去,每平米1500英镑以下。”
把公摊分下去之后,每平米低于1500英镑是肯定的,因为那相当于1平方公里15亿英镑了而即使不採用任何技术创新,按照历史上香江80年代末开始造国际机场的成本,填海一平方公里最多也就12~13亿英镑,肯定用不了15亿。
{这是指在围堰施工要求很精密的海域施工,所以成本高。南海那种吹填造岛是不怕周边海床流沙漫灌的,所以不需要高质量围堰工程,用坡度比较缓的自然重力坝就行,然后直接抽沙子往里灌,要便宜很多}
至于估算的建筑安装和装修成本,一千镑一平米,也算是比较公允的价格。后世中国的那些真.精装修豪宅,装修标準都要几千人民币一平米。这儿的可是给欧洲顶级富豪住的,装修和建筑加起来一千镑怎么不要。
卡洛琳想知道的是,顾骜到底能做到填海成本比每平米1500英镑究竟再低多少。这样,也便于王室后续在税费啦、各种检查卡要方面多分一点啦……找找尺度。
放水养鱼,也不能太贪,把人家辛辛苦苦的外商坑得下次不敢来了,对吧。
顾骜分析了一波技术理由,然后假装跟卡洛琳推心置腹的样子,屏退左右,才附耳低语:
“其实低不了多少,首先您估计的装修和建筑安装成本,一千镑一平米略低了些,我们实际预算做了起码一千二百镑因为公用道路的成本、公用绿化带、其他公用设施,都要羊毛出在羊身上平摊下去。这么高档的社区,外部环境设施总不能差吧。
而且,等后期不佔填海陆地面积的通海泳区、游艇泊位都加上后,建筑成本还要摊上去。
至于填海方面,目前我们预估的工程总价是2亿8千万英镑左右,折算下来,每平方公里大约是9亿5到9亿6,比原先不使用吹填技术时的传统施工方案,确实便宜了将近20%。不过因为前述的建筑成本提高了,我最终成本还是在大约一平米2500镑,没你想的那么赚。”
成本2500镑,四五年后预计售价5000~6000镑,这就是顾骜所谓的“没那么赚”。但如果按照目前的摩纳哥楼价来估计,这种说法倒也不算错,因为1988年的顶级豪宅楼价,也就4000镑一平左右,按时价算毛利,%。
卡洛琳显然不信顾骜给的成本:“你觉得我会信么?要么就是你对未来楼价的上涨趋势,还有更多的把握你觉得5年后会远远超过五六千英镑一平?”
“我还真是赌了未来几年,楼价暴涨幅度会远超过每年15%,所以,我才肯现在投入这么多,到一个地产项目上三四年里,拿出3个亿英镑的现金,做这种项目,没有足够的利润,我确实看都不会看。我买下王安电脑之后,现金流一直在两亿美元以内的警戒位上下波动,我可没那么多閑钱对付传统的重资产,你知道的,我对房地产一贯兴趣不大的。”6
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顾骜这边带的人,有现场的负责人,还有他名下那家摩纳哥地产公司的高管之一、朱塞佩先生。
朱塞佩是82年马岛战争之后,因为摩纳哥王室的航运公司,要平息布列塔尼亚人的怒火、检讨“不小心在不知情的情况下,运了一些军火到阿根廷”,而被摩纳哥王室开除的。
然后,一兜二转过了两年,就被顾骜僱佣了过来,继续负责在摩纳哥的不少项目。甚至包括此前的“卡洛琳公主”号博彩游轮项目,他也有涉足管理账目。
很显然,把朱塞佩招来,并不是顾骜的本意。这几年,顾骜也谈不上彻底收服对方。
他知道这厮就是摩纳哥王室派来查他帐的、为了双方更好的互信,免得摩纳哥人天天惦记顾骜是不是偷漏了税赋或者截留了利润分账。
所以,赶走是不可能的,让对方睁一只眼闭一只眼已经是最好状态了。
除了朱塞佩以外,卡洛琳也带来了一些专业人员,有财务的也有技术的,跟顾骜一起视察这片开工才一个多月的工地。
这是一条只有两三百英尺、也就是七八十米宽度的狭窄海岸线。其西侧距离跟法国人的边境,只有20多米的距离了
摩纳哥人一开始是计划把直接贴着跟法国边境的海岸拨给顾骜的,但是后来觉得还是操作层面不太好弄。
容易施工的时候捞过界侵犯法国领海引发纠纷,所以还是往后退了二三十米,留足施工误差。
一国领海的宽度,理论上最大可以有12海里,不过摩纳哥的国土东西总宽度,也不过才佔了四五英里的海岸线,要是往海里伸出去的部分比国土宽度还宽,确实有些过分了,而且关键也是用不到那么多。
所以,两年前开始为填海规划时,顾骜跟摩纳哥官方博弈之后,对方要求往海里填堤的深度最远不能超过3英里,然后允许顾骜在填出来的堤上建设海景别墅出售
反正未来摩纳哥人自己要填海,也不会比顾骜目前填的更远,离岸不会超过三英里的。所以只要法国人不抗议顾骜这个项目,先佔住坑形成既定事实,将来摩纳哥王室可以慢慢等楼价继续涨再动手。
顾骜这边,最终找人设计出来的施工方案,大概是填80米宽、3公里多长,总计30公顷面积的地皮,平方公里。
填海区中间设计一条10米宽的道路、加上一边各1米的绿化带和2米的人行/单车混用道{米宽,造得比标準车道宽一点便于超车}。
所以这样算下来,道路要佔掉中间16米的宽度,剩下64米两岸均分,每一侧留32米盖别墅和私家花园,每公里单侧可以排40户左右。
整个项目可以造300座别墅,32乘25的规格,每座别墅算上花园总佔地是800平米,算是非常豪的豪宅了。
毕竟在摩纳哥这种寸土寸金的地方,还能让你有三四百平建筑佔地的房子、同等面积的花园,已经豪得不能再豪了,至少都是亿万富翁才消受得起的。
总家产只有几千万美金或者英镑的人,多半不敢来这种地方置业。
为了让富豪的用户体验达到最好,项目的设计单位也是用尽匠心,特地把东西两岸的别墅各自错开半个身位。
也就是东边的楼正对西边的楼间花园,而西边的楼也正对着东边的花园。如此一来,无论住在长堤的东岸还是西岸,都可以同时看到两边的海景。
无非是正对的这一侧,海离阳台只有10几米远,而另一侧的海距离阳台有50米远。但50米其实在楼上看也就一丁点距离,很容易产生“这也是我家的私家海滩”的错觉,近似于360度全景无死角海景。{只有斜对的两个角没有海景,被路对侧的别墅挡住了}
另外,考虑到填海施工的时候,有些溢散的底沙有可能把长堤两侧的海床垫得比较浅,设计方最终还準备在观察沉降后补充施工,做一圈通海泳池和泊位,确保每座别墅都有自己的游泳区和游艇位,至于安全措施可以用防护网解决。
……
近处的海面上,可以看到一根根空心的镀锌钢管桩深深楔入海底的珊瑚砂岩,还有移动的桩机平台在层层推进作业,镀锌钢桩之间还用预製水泥网箱封边。
然后,才可以看到远处的抽沙吹填船,开足功率从海床底下抽出每秒成吨的底砂,往钢桩和网箱围成的空间里猛灌。
因为要造的地皮非常狭长,初始的围堰作业就很困难,成本比那些大块的方形填海难很多。毕竟众所周知,填海的时候,四周的围堰单位面积施工成本,是比中心随便填充的部分贵得多的,金角银边草包肚。
而且对面不远就是法国人的领土,如果围堰坡度太大,把法国那一侧的海地也垫浅了,难免法国人不会跳起来挑事情。
比如前文提到的那些预製水泥网箱,如果不是要防着法国人,完全就没必要这样封边。
卡洛琳和顾骜一行人,视察了一圈,现场那个从香江带来的技术负责人,也在顾骜的提前暗示下,拚命强调这个工程的特殊性、所以成本额外高昂。
卡洛琳听了,也亲自按照对方的解说仔细观察了技术差异,可惜作为一个女人,她理科天赋终究无法完全理解这里面的成本差距究竟有多大陷阱。
她轻轻咳嗽了一声,只能换一个角度来旁敲侧击:“这儿盖好之后,你準备卖多少钱一平?填海工程至少要两年,还要留时间观察沉降,施工装修也差不多时间。
我看你这个房子,1992年能交付现房就不错了,也许更晚。现在的别墅均价,按佔地面积算,也才2万多法郎一平米。我们王室的地产评估师认为,四五年后国内的豪华别墅价格,也就最多涨到接近3万法郎,相当于五六千英镑。
所以,你要把所有成本压低到三千英镑每平以下,才能赚一倍的毛利,扣除税费和财务成本,大约售价的30%~40%算是纯利润。
建筑安装和豪华装修的成本是固定的,这种程度的豪宅,至少是一千英镑每平。那么你填海的成本,肯定要低于每平米2000磅,或者把道路和公共设施公摊算下去,每平米1500英镑以下。”
把公摊分下去之后,每平米低于1500英镑是肯定的,因为那相当于1平方公里15亿英镑了而即使不採用任何技术创新,按照历史上香江80年代末开始造国际机场的成本,填海一平方公里最多也就12~13亿英镑,肯定用不了15亿。
{这是指在围堰施工要求很精密的海域施工,所以成本高。南海那种吹填造岛是不怕周边海床流沙漫灌的,所以不需要高质量围堰工程,用坡度比较缓的自然重力坝就行,然后直接抽沙子往里灌,要便宜很多}
至于估算的建筑安装和装修成本,一千镑一平米,也算是比较公允的价格。后世中国的那些真.精装修豪宅,装修标準都要几千人民币一平米。这儿的可是给欧洲顶级富豪住的,装修和建筑加起来一千镑怎么不要。
卡洛琳想知道的是,顾骜到底能做到填海成本比每平米1500英镑究竟再低多少。这样,也便于王室后续在税费啦、各种检查卡要方面多分一点啦……找找尺度。
放水养鱼,也不能太贪,把人家辛辛苦苦的外商坑得下次不敢来了,对吧。
顾骜分析了一波技术理由,然后假装跟卡洛琳推心置腹的样子,屏退左右,才附耳低语:
“其实低不了多少,首先您估计的装修和建筑安装成本,一千镑一平米略低了些,我们实际预算做了起码一千二百镑因为公用道路的成本、公用绿化带、其他公用设施,都要羊毛出在羊身上平摊下去。这么高档的社区,外部环境设施总不能差吧。
而且,等后期不佔填海陆地面积的通海泳区、游艇泊位都加上后,建筑成本还要摊上去。
至于填海方面,目前我们预估的工程总价是2亿8千万英镑左右,折算下来,每平方公里大约是9亿5到9亿6,比原先不使用吹填技术时的传统施工方案,确实便宜了将近20%。不过因为前述的建筑成本提高了,我最终成本还是在大约一平米2500镑,没你想的那么赚。”
成本2500镑,四五年后预计售价5000~6000镑,这就是顾骜所谓的“没那么赚”。但如果按照目前的摩纳哥楼价来估计,这种说法倒也不算错,因为1988年的顶级豪宅楼价,也就4000镑一平左右,按时价算毛利,%。
卡洛琳显然不信顾骜给的成本:“你觉得我会信么?要么就是你对未来楼价的上涨趋势,还有更多的把握你觉得5年后会远远超过五六千英镑一平?”
“我还真是赌了未来几年,楼价暴涨幅度会远超过每年15%,所以,我才肯现在投入这么多,到一个地产项目上三四年里,拿出3个亿英镑的现金,做这种项目,没有足够的利润,我确实看都不会看。我买下王安电脑之后,现金流一直在两亿美元以内的警戒位上下波动,我可没那么多閑钱对付传统的重资产,你知道的,我对房地产一贯兴趣不大的。”6
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